2013年桃園共推出3200億元案量

2014年 建築業者 無非謹慎小心

面對新的一年2014年，不能免俗的總要回顧與前瞻，媒體聚焦的仍只是取其聳動的切入點，如果仔細還原新聞的內容，也很容易就發現，出入不小。尤其是解讀官員的說法。譬如斗大的標題指財長張盛和說房市在2014年是強弩之末，又指央行彭總裁的升息已在眼前。

升息說的結果已不攻自破，而張盛和部長也明白的說，台北市仍然是供不應求的地區。而其他地區的房市不用待說，在2013年下半年就已呈現價縮量緩的現象了。無需預言，2014年的房市還不到崩盤的狀況，而領先指標的大台北地區依然會是個案出頭各有表現的市場，而創新高的價位行情依然可見，媒體的標題依然聳動。

話說帝寶在實價登錄出現了298.2萬元的行情價之後，連鴻海的郭台銘都要出來發新聞稿澄清自己沒有購買帝寶也沒有住在帝寶，顯然帝寶的行情指標已不是市場行情的問題，而是政治的問題了。

立委口中的人人想購買的帝寶，就房屋市場而言是豪宅但並非住宅政策的主角，因為豪宅也只是市場中的一部份而且佔的部份不大，遠不如媒體的份量，用放大的寬度擴張解釋，對市場並非正確。不過也突顯了實價登錄的正當性和其發揮的作用，至少在價格透明化的狀態上，對市場是良性的也是健康的。

房屋市場和住宅政策是兩回事，房屋市場著重的是供需法則。住宅政策追求的是人人有屋住。而人人有屋住的政策執行面和市場搶佔的立基點是不同的，

政策上的交通建設疏散人口到郊區，在發酵的過程中，仍是市場供需的法則，捷運線上的高房價再創新高，根據最新實價資料，已有4件捷運宅案高樓層產品，出現每坪百萬元以上紀錄，其中有3案位於松山線上。4案中以「京華苑」以每坪162.6萬元交易，相較4年前脫標價，漲幅也逾1倍。

這樣的價位亦屬豪宅範圍內的產品，捷運末端的行情自不當如此，市場自然的競比法則在供需關係下，自非政治人物的口水行情。只是往前觀察2014年的房市行情在選舉的大旗之下，勢必再帶來非理性的說詞。

住宅行情反應的是整體經濟環境的一環，台灣的建築產業所佔GDP也非吹擂的份量，倒是走了十多年的高行情，一再的提醒建築業者小心看待前方，因此2014年的市場謹慎的心態一定多，乃是必然的了！


財長張盛和 2014年健全房市重點在台北市

豪宅帝寶每坪飆到298.2萬元，不管輿論各有說法但都不是市場專業的說法，有趣的是官員的說法正反應了不同立場的表達，財政部長張盛和表示，帝寶創高價常成為新聞，但不必太關注少數個案，不然等於是在幫助炒作房價，他說，除了台北市外，房市已到強弩之末、追價乏力。但內政部長李鴻源卻不以為然說，現在精華地區的新建案，房價都很高，帝寶情形應是通案而非個案。

兩者說的都是，但也說明了目前的高房價所造成的壓力，讓官員不得不避重就輕的說法。不過以通案說則太強化了豪宅這一塊的產品了。豪宅是蛋黃區的產品並非一般大眾的住宅產品。

不過張盛和說，比較奢侈稅實施前後房市交易量，近2年量縮價穩，只有台北市房子需求量大於供給量，多了近8萬戶；財政部會與台北市政府合作，調整房屋評定標準價格、建造單價，以及核實課徵房屋交易所得，明年健全房市重點會放在台北市。

張盛和指出，台北市土地有限，一定要都更才能提高供給量，台北有很多1、2層樓的老房子，如果都更改建為10層樓，就可以增加供給；房子多價格就炒不起來。理論都沒錯，只是2013年的文林苑案讓都更這條路嚴重的受挫了。


中信房屋 兩年內有意購屋進場高雄居首

年關換防，各種數據出爐。房仲業中信房屋發布四季宅指數調查，在2年內有進場意願的首購族中，高雄市進場意願高居各縣市之首，比率達到6成5，其次是新竹縣市、台南市。而本季北市購屋預算高達1323萬元，是該調查以來最高。

中信房屋指此次調查有效回收1068份民眾問卷後，顯示兩年內有進場意願的首購族中，高雄市進場意願達65.68％。再者為新竹64.53％與台南57.6％，雙北市各居4、5名。另外，調查各縣市「購屋預算」，以北市購屋預算1323萬元最高，也創下宅指數歷次調查以來的新高，高雄為588萬元，北高兩市差距超過1倍以上。


鄉林指2014年 房地產是豐收期

擠下台北一群大老登上商總理事長的鄉林集團董事長賴正鎰，在面對新年度發表訊息時，著眼的寬度擴及兩岸並表示2014年將是豐收期，十分樂觀。對房地產市場而言，看來也只能視為個案而非通案了。

鄉林表示在台灣的新推案量仍會維持總銷300億元以上，主力擺在雙北市；在大陸推案量將大躍進，除青島涵碧樓酒店在春季開幕外，房產與商業部分，南京與成都的酒店式公寓、住宅、商場可銷售總額，將達到125億人民幣，約625億元。

賴正鎰指出，2014年鄉林集團兩岸推案量將突破900億元，2015年將會突破千億元大關。（不過以過去例子觀察鄉林所發表的看法大都是持樂觀的看法）


銀行業者說2014年房貸零成長

房貸，當然是觀察房市的一項重要佐證數據，日前的一項數據躍上媒體做成大新聞，即是銀行業者表示，明年房貸業務零成長。最直接的解讀自是不看好2014年的房市。

不過這和房市泡沬並不能劃上等號，銀行頭寸多在2013年也已很明顯了，2014年的去化不會那麼快，對房貸戶的成長很難期待，也是房市的自然市場，全台的房屋量老舊房子佔掉一半，新房子增添的速度自是不如過去，房貸戶零成長甚至是負成長都有可能，但這和崩盤說泡沬說都有距離的，台灣的房市有其區域的特性，和國際其他城市大不相同，這也和我們的文化習慣有很大的關連，展望2014對房貸零成長也無需過度的解讀了。


2013年桃園共推出3200億元案量

2013年的桃園市場有一項數據的確讓人嚇了一跳，雖然都知道桃園推案量大，但數據出來仍有著哇的感覺。這是住展雜誌統計的，桃園今年推案約3200億元，比去年2033億元，大幅增加超過57%，可售戶數達2.24萬戶，是去年的1.62倍。
另外根據信義房屋統計，桃園每1千戶家庭，就有60戶家庭新購屋，是全台家戶新購屋比最高的區域，其次則是新竹縣市，家戶新購屋比為5.8%、台中則為4.8%。

桃園推案對建商而言，素來會將40％的比例設定為大台北地區的移民，因為相對於大台北地區的高房價，桃園成為以時間換空間的好選擇，只不過這個數據並不代表已有那麼多人移民桃園了，3200億的案量有多少尚未去化的隱藏案量，對未來交屋後所潛藏的市場壓力必然不小。

桃園地區平均房價每坪約20至25萬元間，40坪房屋總價約千萬元左右，吸引不少購屋族探詢，也吸引遠雄、宏普、新潤、麗寶、竹城、富宇等建設公司到桃園買地蓋屋。

即將成為第六都的桃園總人口數已破204萬人，自住買盤強，不少自住客偏好購買中壢、平鎮的房屋，帶動區域房價上揚，平鎮的大樓新案成交價從每坪12萬元，漲到每坪20萬元以上，新屋房價約15萬至25萬元，總價500萬至800萬元就可買到三房含車位的房屋，對首購族來說具有誘因