居住政策 知易行難的國家大事

從葉世文索賄趙藤雄行賄的新聞爆出以來，接著又是基隆議長關說弊案，其中的關係人物都有建商的影子，案情雖然尚未定讞但其中的各種說詞，儼然對建商的形象再度重挫。

十年來的房市榮景建商除了獲利豐的形象之外，似乎在視聽媒體的整體印象上鮮有正面的加分提升，一出事只落得有錢買官的被追打印象，因此事發以來建商只有噤聲，而媒體更積極的捕捉誰是下一個未爆彈，未見任何客觀公允的說法，反有多說多錯保持安靜全身而退方是上策之說。

台灣房地產市場的特殊性自是緣於環境的特殊所致，及今各方所論之不合理如房屋稅制過低等都因為早年逃難而來的大部份人是無片瓦立足之地者眾，又如國民住宅之討論反復再三都責備是政府無能，殊知我們大部份人生活的文化根柢是難以接受租屋之情況，再小至8坪大的國宅亦不要租的還是要有產權的。

根深砥固的文化因素是住宅政策的大難題，但誠如所有歷史的教訓揭示如果住的政策無法有效達到目的是會革命的，住與食是民生的兩大必要元素，住絕對不是房價高打不打得下來的問題而已。

猶記得民國76年股市上萬點之際，幾乎全民都在股市，工廠企業高薪都找不到人，而這十年之間房市也是投機客充斥，這絕對不是單一的建商所能一手主導，投機客豈是建商，只能說和投機客擁舞周旋的建商搶錢搶得不道德，內行的房市行家皆知主導房市的條件和能力不是每個建商都有，套句常用的詞「竊鉤者誅、竊國者侯」之道理，而逮到觸犯法律紅線的大人物，往往也都有大事化小的能力，在依法論法及法律攻防的領域內耗時過久常常容易失去新聞焦點，過去常例多。而此次觀察到政府有利用此機會加速整頓房市的態勢。

首先就是央行，將擴大房市管制的範圍，譬如傳出將漲幅過高的新北市五股、泰山再納入原先的13個管制區，同時央行有能力約束銀行放貸的自律，不只是對豪宅市場有抑制作用亦符合平正義的精神。

去年3月央行理監事會即決議，銀行對房市管制區外，房價漲幅較大區域的房貸，採取自律控管措施。央行日前再指出，多數銀行均已採行自律控管，主要內容包括：這些地區同一人名下、第二棟以上房貸，祭出無寬限期、調降貸款成數至六至七成，及提高貸款利率至2%以上。

又如不動產專業銀行的土銀明令，緊縮桃園八德、南崁、青埔、中正藝文特區等四大地區的非自住型房貸，其餘業者也紛紛跟進。目前央行房市管制，瞄準高價住宅、土地抵押貸款及大台北都會區裡同一人名下、第二棟以上購屋貸款等。

另則內政部亦積極要將實價登錄的缺角補齊，除了預售案的價格要在一個月內登錄外，對自地預售、自建自售等都要納入。內政部政次簡太郎上週公開說，他不會退回地政三法，已指示內政部研議，在平均地權條例補提修正條文，很快即可展開地政三法審議工作。

至於媒體引用學者最多建議的出租住宅政策，由於多數學者對房地產市場實在不夠內行，據個人觀察有矛有盾，對精算內行的建商而言，出租住宅對房價和房市的影響其實並不大。

住宅政策並非單一住的問題而已，它是綜合的社會和文化及經濟等複雜的問題，從央行及內政部稅制的改革做起亦只是其中之一小部份，它更非單一的建商市場問題，而所有的問題都非短時間可以解決的，它必須有長期堅定目標的執行決心，否則它真是不容易執行的成功。

人人有得住，人人住得起，乃至於人人住得滿意，絕對是知易行難的國家大事！